Проблемы реформирования ЖКХ

Хотя полномасштабное введение в действие Жилищного Кодекса еще не состоялось, многие его положения уже сегодня реализуются на практике. В частности, растет число многоквартирных домов, управляемых ТСЖ или управляющими компаниями. Кроме того, по всей стране идет подготовка к введению в действие Жилищного Кодекса с 1 января 2007 г.

Существование организаций, работающих по новым правилам (ТСЖ и управляющих компаний), а также весь ход подготовительных работ к полномасштабному введению в действие Жилищного Кодекса позволяет судить о тенденциях, формирующихся в этом секторе экономики.

Одна из важнейших тенденций состоит в том, что уже сейчас можно говорить о возникновении двух типов менеджмента, осуществляемого организациями, управляющими жилыми домами. Первый тип менеджмента можно назвать экономически адресным и новым, второй - перераспределительным, старым, советским.

Адресный тип менеджмента основан на строгом калькулировании затрат по эксплуатации и ремонту каждого дома. Цена за соответствующие услуги формируется на основе этой калькуляции. Перераспределение средств от одного дома к другому отсутствует. Финансовая деятельность по управлению является прозрачной.

У нас подомовой учет. И это очень хорошо. Люди знают, какие у них деньги собраны, какие у них средства и на что, люди планируют. Мы денежки собираем, планируем и выполняем работы. Люди это видят (директор некоммерческого партнерства, г. Киров);
Принцип первый: пообъектный финансовый учет. Принцип заключается в том, что все доходы и расходы, связанные с управлением многоквартирным домом должны учитываться по объекту управления, то есть по конкретному дому. Иными словами финансовый ресурс в виде платы за жилищно-коммунальные услуги и дохода от использования общего имущества носит целевой характер (генеральный директор управляющей компании, г. Ижевск);
Сейчас у нас по техническому обслуживанию, то есть, те расчеты, которые ведем мы, а мы рассчитываем индивидуально каждый дом, у нас введен поквартирный учет, подомовой учет(председатель ТСЖ, г. Москва);
В ТСЖ все под контролем. Люди собрали на ремонт крыши - они видят, что кровля ремонтируется. Люди собрали на ремонт подъезда. Они видят уже воочию, что ремонт подъезда производится. А вот так в муниципальном, значит, собираем по рубль пятьдесят восемь или по два семьдесят, и куда это все уходит, никто про это не знает. Никто перед людьми не отчитывается. А в отличие от муниципального предприятия, наше предприятие за каждую копейку отчитывается (председатель ТСЖ, г. Москва);
С управляющего, с председателя жильцы требуют и спрашивают. И каждый шаг контролируют. И финансирование идет под контролем, и все. Поэтому в плане создания ТСЖ - это, конечно, большой плюс (председатель ТСЖ, г. Москва);
Денежные средства, являющиеся платой за коммунальные услуги, платой на содержание общедолевой собственности, нетарифными источниками дохода (арендная плата за подвальные помещения, плата за размещение рекламы на доме), являются собственностью владельцев многоквартирного дома и подлежат расходованию только на содержание данного дома (председатель ТСЖ, г. Киров).

Перераспределительный тип менеджмента основывается на советских принципах управления жилым фондом. Этот тип менеджмента возникает там, где преобразование старых советских структур в новые осуществляется формально путем смены вывесок. Управляющие компании, возникшие в ходе такого преобразования, как правило, обслуживают большое число многоквартирных домов (кварталы и микрорайоны). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги взимается в этом случае в форме абонентской платы, величина которой рассчитывается исходя из усредненных затрат по всему жилому массиву. Необходимо отметить, что такой тип финансового управления жилыми домами не противоречит положениям Жилищного Кодекса, хотя и противоречит идеологии жилищной реформы.

Отсутствует также пообъектный учет расходования денежных средств, поэтому отсутствует порядок определения финансового результата по управлению конкретным домом, а значит и невозможно предусмотреть механизм возврата денежных средств собственникам дома при смене управляющей компании (председатель ТСЖ, г. Москва);
Отсутствует поквартирный, подомовой учет. ДЕЗ всех под одну гребенку расчесывает. Потому что нет ничего проще. Естественно, что ДЕЗ не захочет переходить на пообъектный учет. Я же говорю, что ему еще избавиться от жильцов, и они в шоколаде (председатель ТСЖ, г. Москва);
Организации, осуществляющие управление работают по принципу «общего котла» и при поступлении денежных средств на их расчетный счет они расходует эти деньги по своему усмотрению на дома, которые посчитает приоритетными, а выбор этих домов происходит не только на основе технической целесообразности. В г. Ижевске есть множество примеров, когда целевые денежные средства, собранные в качестве платы на капитальный ремонт с собственников практически нового многоквартирного дома, направляются на иной дом, который пока еще также не требует капитального ремонта (генеральный директор управляющей компании, г. Ижевск);
ДЕЗ не умеет отчитываться. У него деньги, поступившие в ДЕЗ, и есть момент реализации услуги. Даже в бухгалтерии ДЕЗ, эти деньги считаются реализацией. А должны считаться авансом, до тех пор, пока не подписаны акты о выполненных работах. ДЕЗ никогда в таком режиме не работали. Если сейчас им предложить отчитаться по каждому дому, где сформирована общедолевая собственность, а в каждом многоквартирном доме своя общедолевая собственность, они не смогут отчитаться, поскольку такого учета они никогда не вели. В ДЕЗ отсутствует поквартирный, подомовой учет (председатель ассоциации собственников жилья, г. Сарапул);
ДЭЗ ведь денежки собирает, я не знаю как в Москве, но у нас вот собирают обезличено. Муниципалитет собирает деньги на ремонт дома, а какого дома, никто не знает (председатель ТСЖ, г. Киров);
В муниципальном предприятии у нас четыре с половиной тысячи домов. Так вот в какой они там дом вложили, кто его знает. Это же все неподконтрольно (председатель ТСЖ, г. Киров).

2. Адресный тип менеджмента

Адресный тип управления жилыми домами имеет очень важные преимущества, но вместе с тем его реализация связана с экономическими и политическими рисками.

В настоящее время в России работают, по-видимому, сотни или тысячи управляющих компаний, осуществляющих этот тип менеджмента, однако их доля в общей численности предприятий ЖКХ невелика.

Преимущества адресного типа менеджмента, прежде всего, состоят в его высокой экономической эффективности. Эта эффективность состоит не столько в снижении величины платы за квартиру, сколько в значительном повышении качества и оперативности жилищно-коммунальных услуг, а также в том, что идущий повсеместно процесс дезинвестирования (накопления износа) многоквартирных домов сменяется противоположным процессом, в ходе которого дом, как инженерное сооружение, постепенно приводится в порядок. Особо надо отметить, что адресный тип управления приводит к значительному снижению риска технологических аварий, в том числе и серьезных по своим последствиям.

У меня все в своих руках, начиная от цеха механизированной уборки и кончая там электриками, ремонтными бригадами и так далее. Поэтому спектр услуг, который я могу оказать, гораздо шире. Потом я могу гибче это делать. Мне сегодня важно, скажем, провести ремонт кровли - у меня работают на кровле, завтра мне нужен будет ремонт внутрисетевых коммуникаций - я буду работать на этом участке. И третье - я рассматриваю свою работу, как длительный бизнес, поэтому я что-то инвестирую, я откладываю на капремонт, я стараюсь проводить регламентные работы вовремя(начальник отдела эксплуатаций холдинга «Новая площадь», г. Москва);
Принцип пообъектного технического учета. Данный принцип заключается в том, что состояние объекта и любые работы на выполняемые на этом объекте подлежат документарной фиксации. Управление многоквартирным домом - это управление технически сложным объектом, поэтому организация, прежде чем приступить к управлению должна понять каким именно объектом она управляет, каковы его изначальные технические параметры, границы эксплуатационной ответственности текущее техническое и санитарное состояние и т.п. (генеральный директор управляющей компании, г. Ижевск);
Реализация принципа пообъектного технического учета: компания при приемке осуществляет санитарно-техническое описание объекта и его конструкций; осуществляет документирование выполняемых на доме работ с указанием: места выполнения работы; качества и количество материалов; описания особенностей выполнения работ (метод сварки и т.д.) (генеральный директор управляющей компании, г. Ижевск);
На каждый объект по мере его управления происходит формирование Технической истории дома. Техническая история дома - это основной документ, который содержит полную информацию об объекте, начиная с момента принятия его в управление. На основании этого документа происходит планирование технических мероприятий. При переходе функции управления от одной организации в другую техническая информация об объекте не теряется, а в полном объеме передается новой управляющей компании (генеральный директор управляющей компании, г. Ижевск);
У меня живут и сантехники, и электрики, и разнорабочие в нашем доме. То есть, если случается какая-то авария, то сантехники на месте уже через пять-десять минут. Если случается авария ночью в вашем доме, то аварийка приедет минимум через минут сорок (председатель ТСЖ «Наш дом», г. Москва-Зеленоград);
Наша управляющая компания она и управляющая, и эксплуатационная компания. Мы берем на себя все, и бухгалтерские расчеты, и заключение договоров, и ведение хозяйственно-финансового плана. И в то же время имеем у себя в штате сотрудников, которые все это производят. А прибегаем к сторонним организациям только по мере необходимости по серьезным вопросам (генеральный директор ООО «Эгида», г. Москва).

Адресный тип управления приводит к выдвижению на руководящие роли неординарных людей, выделяющихся не только своими менеджерскими способностями, но и честностью, ощущением значимости своей миссии, а также личной нестяжательностью, способностью вызывать доверие, устанавливать эффективный контакт с населением. Возможно, в лице этих людей мы имеем столь востребованный сегодня в России национальный тип менеджмента, который пока еще не смог проявить себя в других секторах экономики.

Обращает на себя внимание сходство таких «новых людей» и используемых ими менеджерских алгоритмов с теми алгоритмами, которые в советское время использовались авторами многих хозрасчетных экономических экспериментов («Калужский вариант» и другие - речь идет только об экспериментах внутризаводского уровня). Автор данного отчета в свое время лично занимался изучением таких экспериментов и пришел к выводу, что их результаты в своей основе были подлинными и зачастую действительно впечатляющими, хотя при тиражировании они утрачивали свою подлинность и превращались в имитацию. Постоянное (но каждый раз локальное) возникновение на советских предприятиях одних и тех же алгоритмов эффективного менеджмента свидетельствует о том, что этот тип управления может представлять собой национальную модель, возникающую как продукт менеджерской самоорганизации в тех экономических нишах, где она может себя проявить.

У меня сейчас уже авторитет в городе вот среди жильцов. Так я как сказала, так и делают. А начинали мы это все на чистом энтузиазме, только на этом, больше ни на чем. Хотя коммерческой выгоды у нас никакой нет. Мы работаем чисто за свою заработную плату. Мы четко знаем, что у нас в определенный день мы получаем свою заработную плату, на которую мы рассчитываем(председатель ТСЖ, г. Киров);
Я лично создавал ТСЖ и не маленькое, 60 тысяч квадратных метров. Оно включало десять жилых домов. Мне пришлось потратить на это полгода на работу с жителями. Я провел только собраний 18 штук, чтобы убедить их, что «ребята, я вас не обирать пришел». Вот. Оно благополучно работает, все замечательно, хорошо. Но это сложно. Но мой пример - это скорее исключением, чем правило (начальник отдела эксплуатации холдинга «Новая площадь», г. Москва);
Мы считаем, что управляющая компания должна быть более объемной, меньше меть подрядных организаций, а больше работ производить сама. Вот у нас в нашей организации основано на этом. Еще более того, я скажу, что в нашей организации есть такая вещь, это давно забытое прошлое, как бригадный подряд. Когда мы берем в штат работников, мы всегда объясняем, что лучше всего, чтобы работник стремился к тому, чтобы он был, как это сказать, могли быть взаимозаменяемыми. Бригадный подряд он более экономичен. На этом, соответственно, у нас экономия рабочих мест. Правильно? По зарплате, по фонду оплаты труда. Если он специалист, но в то же время он может быть на каких-то работах все равно использован. И здесь получается экономия(генеральный директор ООО «Эгида», г. Москва);
Мы были созданы под конкретный объект. Сев на этот объект и начав работать, мы сами себе задали вопрос: а что мы сидим на одном объекте? Мы многое умеем, у нас хорошо получается, у нас прекрасные специалисты, хорошие управленцы. Давайте еще попробуем и заработаем сами себе побольше. Начали искать другие объекты. Способы поисков разные. Они всем известны, а самые эффективные, на мой взгляд, это развитие своего сайта в Интернете. Где-то мы сами кого-то ищем, кто-то на нас стал выходить с предложениями, просьбами, переговорами. Вот так вот завязываются контакты, и мы получаем постепенно один за другим объекты. Сейчас у нас несколько десятков объектов недвижимости находятся на обслуживании (генеральный директор ЗАО «Центр-Сервис», г. Москва);
Чтобы организовать все это, во-первых, нужна очень мобильная инициативная группа. Это минимум человек 10-20, которые бы на себе, на голом энтузиазме тащили бы вот эти все первоначальные расходы: сбор на собрание людей, оповещение. На первоначальном этапе нужна очень сильная инициативная группа, которая будет всем этим заниматься. Должна быть группа энтузиастов. Что мы людям рассказываем? Какие будут преимущества, в отличие от старой схемы. Доступным языком людям объясняем, что оттого, что будем управлять мы, будет то-то, то-то и то-то (председатель ТСЖ, г. Зеленоград);
На первом доме, например, меня председатель спросил: «А что ты нам дашь?» Я ему ответила, что буду хорошо работать. И на следующих домах, когда проводишь собрание, люди также задают этот вопрос. Я всегда говорю, что только хорошее отношение. Хорошее отношение к работе, уважение к жильцу, выполнение вовремя заявок, поддержание жилого фонда в надлежащем состоянии. Разве этого мало? (председатель ТСЖ, г. Киров).

Недостатки адресного типа менеджмента состоят в экономических, социальных и политических рисках, которые возникнут при масштабном внедрении данного типа менеджмента с использованием силового ресурса государства. Этот вопрос будет подробно рассмотрен ниже.

3. Перераспределительный тип менеджмента

Перераспределительный тип менеджмента в ЖКХ станет преобладающим после введения в действие Жилищного кодекса. Он возникнет в результате механического преобразования старых жилищно-коммунальных предприятий в новые.

Недостатки перераспределительного типа менеджмента соответствуют тем недостаткам, которые свойственны управлению ЖКХ сегодня. Это, прежде всего, финансовая непрозрачность, неэффективная работа и неэффективное использование средств, дезинвестирование и накопление износа жилых домов.

ДЕЗы сами ничего не делают, они заключают договора с РЭУ, где там дворники всякие и прочее, и с различными специализированными компаниями. И фактически управлять работами этих компаний не могут. ДЕЗ живет сегодняшним днем. Это метод затыкания дыр. По мере возникновения проблем он старается их решить. ДЕЗ изначально не может работать хорошо (начальник отдела эксплуатаций холдинга «Новая площадь», г. Москва);
На сегодняшний день в ДЕЗах нет ничего. Ну, и что? Контору назовешь государственной или частной? Она от этого качественно не изменится никак (начальник отдела эксплуатаций холдинга «Новая площадь», г. Москва);
Почему обычный ДЕЗ не может работать эффективно? Понимаете, сам ДЕЗ ничего не делает. У ДЕЗа нет штата работников, сантехников, слесарей, кровельщиков и так далее. У ДЕЗа все работы выполняют подрядные организации (председатель ТСЖ, г. Москва);
От изменения формы качество услуг не меняется, это качество услуг должно меняться от сознания самих руководителей в начале того же самого предприятия, которое обслуживает, а потом далее по цепочке, того штата, который занимается обслуживанием, и так далее (коммерческий директор МУП по обслуживанию и ремонту жилого фонда, г. Электросталь, Московская область);
От того, что старые ДЕЗы, которые быстренько вывески поменяют и станут управляющими компаниями, от этого они лучше все равно работать не будут, по сути ничего не изменится(председатель ТСЖ, г. Киров);
Мне кажется, старая вот система, она и сейчас в Кирове существует, ну, у них как-то, у работников ДЕЗ, просто нет заинтересованности, а сами ДЕЗы очень громоздки. Управляющие компании более компактны, более мобильно организованы. Организована работа более компактно (председатель ТСЖ, г. Киров);
Вот у нас, лет пять назад, мэр города пытался все муниципальные предприятия перевести в ООО. Ну и что, ну и перевел. Вывеску поменяли, эти же люди остались, эти же пьяные слесаря, эти же грязные сапоги, это же непрошибаемое спокойствие. Все равно, деньги то черпают из общего корыта. Надо отдать все в руки людей, работать на самоокупаемости, а бюджет экономить и беречь. И тогда будут бегать. Вот если я не побегаю, то мне зарплата не придет (директор некоммерческого партнерства «Апрель-98», г. Киров).

Преимущества перераспределительного типа менеджмента состоят в том, что его сохранение позволяет в течение какого-то времени предотвращать социальные и политические риски, связанные с реформой ЖКХ. Источниками этих рисков являются три фундаментальных фактора: проблема капитального ремонта зданий, проблема экономической безответственности поставщиков жилищно-коммунальных услуг, проблема безответственности заказчиков жилищно-коммунальных услуг (жильцов многоквартирных домов).

4. Проблема капитального ремонта зданий. Благополучный и неблагополучный секторы жилого фонда

Проблема капитального ремонта зданий зачастую обсуждается в частном, хотя юридически правомерном ключе. Юридический аспект проблемы связан с тем, что в методику расчета квартирной платы жильцов многоквартирных домов в свое время была включена строка «отчисления на капитальный ремонт». Выплата жильцами этих отчислений создает у них право требовать проведения этого ремонта перед переходом домов на самоокупаемость. Такая гражданско-правовая проблема существует, и возможность ее правового решения в существующих условиях крайне осложнена, о чем будет сказано ниже.

Однако фундаментальная экономическая и социальная проблема состоит в другом. Высказывания экспертов позволяют с определенностью говорить о том, что в случае широкого внедрения адресного способа управления жилыми домами весь жилой фонд по чисто экономическим причинам распадется на два сектора: благополучный и неблагополучный.

Благополучный сектор будет образован относительно новыми и не требующими серьезной реконструкции домами, в которых проживает благополучное в экономическом отношении население. Правда, в таких домах могут проживать экономически неблагополучные или социально безответственные семьи, но эту проблему следует рассматривать отдельно.

Неблагополучный сектор будет образован ветхими домами и домами с изношенной инженерной инфраструктурой, в которых проживает неблагополучное в экономическом отношении население. Высокие (хотя зачастую единовременные) затраты на ремонт дома в сочетании с низкой платежеспособностью жильцов создают серьезную проблемную ситуацию, способную вызвать значительное социальное напряжение.

Опыт работы управляющих компаний, реализующих адресный тип менеджмента, свидетельствует о том, что в благополучном секторе жилого фонда данная схема работает очень хорошо, взаимно удовлетворяя жильцов и поставщиков услуг. Это не означает, что при данной схеме работы не возникает проблем, но они носят частный характер и связаны в основном с определенными недоработками в законодательстве, которые при наличии политической воли могут быть быстро устранены.

Говоря о благополучном секторе жилого фонда эксперты отмечают, что затраты на содержание этого фонда хотя и не снижаются, но укладываются в существующие нормативы, и поэтому остаются умеренными.

У нас в новых домах еще все трубопроводы, канализация, вода и так далее более или менее в нормальном состоянии. У нас вот сейчас получилось по квартплате не выше, чем в ДЕЗах(председатель ТСЖ, г. Москва);
В нашем доме пока чуть-чуть ниже. Потому что мы - новый дом, потому что заключили с ДЕЗом договор о перечислении дотаций (председатель ТСЖ, г. Москва);
У нас дома новые, поэтому пока мы держимся не выше общепринятых тарифов. Если в доме не делается капитальный ремонт, то это стоит еще дороже. Потому что поддерживать старое хозяйство, неотремонтированное, стоит очень дорого (председатель ТСЖ, г. Москва);
Вот есть утвержденная нормативами сумма, вот мы пока в нее и укладываемся, не выше. 90 процентов наших ТСЖ работают по тарифам муниципальным. То есть, в городе есть муниципальные тарифы, они все работают (председатель правления общественной организации «Ставропольский союз собственников жилья», г. Ставрополь);
Конечно, новым домам надо задумываться о вложениях в капремонт. Примерно в Ставропольском крае 3 руб. 10 коп. с квадратного метра средства на капитальный ремонт. Это нормативом утвержденная сумма. Вот эта сумма и будет собираться ежемесячно. Мы платим на сегодняшний день семь рублей с квадратного метра, добавляется 3 руб. 50 коп, и получается 10 руб. 50 коп.(председатель правления общественной организации «Ставропольский союз собственников жилья», г. Ставрополь);
Все ТСЖ у нас в городе, почти никто не поднял расценки. Спокойно укладываются в оплату. Те, кто в этом году создал, сохраняют муниципальные расценки (председатель Ассоциации собственников жилья, г. Сарапул).

Что касается неблагополучного сектора жилого фонда, то о его будущем экспертам в крайне пессимистичных выражениях, предсказывая, что в нем могут произойти массовые «банкротства» домов, имея в виду при этом не столько формальные банкротства ТСЖ, сколько ситуацию, когда дома будут приходить в аварийное состояние, а жильцы не смогут или не захотят исправить это положение.

Тут еще дома разного уровня ветхости. Если неправильно будет дом подготовлен к зиме, трубы просто не выдержат давления, которое будет в трубах. Трубы надо менять. А на это нет средств. Вот не будут выполнены эти работа, полопаются трубы. И все. А денег нет (председатель некоммерческого партнерства «Управдом», г. Москва);
Срок службы в среднем здания 60-80 лет. Многие дома построены в 60-х годах, за 20 лет здание доходит до того, что, ну, по крайней мере, инженерные системы все уже требуют замены. Они даже по нормативам через 18-20 лет подлежат замене. Гнилые коммуникации - следовательно, протечки, следовательно, кровли. Ну, и пошло-поехало - банкротства ТСЖ хотя бы по той причине, что надо ремонтировать капитально, а взять денег неоткуда (начальник отдела эксплуатации холдинга «Новая площадь», г. Москва);
Процентов на семьдесят наш жилой фонд требует капремонта. Я имею в виду московский. А про регионы мне даже говорить не хочется, потому что я видел, что там творится. Это просто мрак. Встанет проблема капремонта, а ТСЖ не в состоянии эту плату собрать, хотя бы потому, что просто не все жильцы платят (начальник отдела эксплуатации холдинга «Новая площадь», г. Москва);
Если люди не осознают, что нужно платить за поддержание дома в нормальных условиях, то дом естественным образом падает, приходит в аварийное состояние. Вымирает дом (председатель правления общественной организации «Ставропольский союз собственников жилья», г. Ставрополь);
Поддержание в надлежащем состоянии, это одна цена. В улучшении состояния этого дома, это другая цена. Ну, подготовят старый дом первый год к зиме, второй год уже с трудом, третий год - совсем не подготовят. А дальше что делать будут? (директор МУП «Жилищник», г. Владимир);
Сложности будут с домами, которые нуждаются в действиях по капитальному ремонту, и люди боятся, что они с этим не справятся, не потянут в смысле оплаты, если будут в ТСЖ или через управляющую компанию (руководитель ассоциации самоуправляемых территорий, г. Саратов).

Управляющие компании, реализующие адресный тип менеджмента, как правило, отказываются брать на обслуживание такие дома, мотивируя это значительной изношенностью этих домов и нерешенностью проблемы с капитальным ремонтом. При этом они указывают, что перекрестное финансирование обслуживания и ремонта домов при их системе работы невозможно.

Мы работаем в основном с новостройками, потому что дома, где нужно уже делать капремонт, мы просто не потянем, в плане обслуживания и эксплуатации (директор управляющей компании, г. Москва);
У нас просто соседний дом хотел к нам присоединиться, в наше ТСЖ. Я пошла со специалистами и посмотрела вот эту их подвальную систему. Ну, Вы чего, туда надо вкладывать и вкладывать, а за счет чего вкладывать? Естественно я такой дом отказалась брать на обслуживание (председатель ТСЖ, г. Москва);
Сейчас у нас несколько десятков объектов недвижимости находятся на обслуживании. Это новостройки. Что касается старого жилого фонда, то для нас это просто нецелесообразно - брать старые дома на обслуживание. Там сначала необходимо провести капитальный ремонт. Мы же ведь коммерческая фирма, мы же не на дотации у государства сидим. Так что старых домов у нас нет. Есть правда дом 10 летней давности. Пару лет эксплуатировали, а когда хотели заниматься инженерными системами этого дома, то они говорят, что у них нет для этого денег. И мы остались у них в качестве организации, которая эксплуатирует только лифты. То есть все упирается в финансовую проблему (генеральный директор управляющей компании, г. Москва);
Все-таки следует сортировать дома по году постройки. Чтобы не получилось так: объединять, допустим, наш новый дом с домом, который шестьдесят лет назад построен. Я такой дом, естественно, не возьму на обслуживание. Там все коммуникации гнилые. Зачем он нам нужен? Там сначала надо капитальный ремонт произвести. Для старых домов это новые схемы вообще не работают (председатель ТСЖ, г. Москва);
Жильцы старого дома, они хотят от ДЕЗа уйти и взять нас, как управляющую компанию. Но взять от государства дом, который в ужасном состоянии - это для нас проблема великая встала. Это и люди понимают, что мы, как управляющая компания не можем взять, вот такой беспредел ужасный, дом, который уже требует основательного капитального ремонта (генеральный директор управляющей компании, г. Москва);
У нас от капитальности здания плата зависит, а получается парадоксально, что в ветхих и старых домах, где больше денег надо вкладывать и я должен отчитаться за эти деньги, жильцы платят меньше, чем в новых домах. В новом доме платят много, а делать мне там, в принципе нечего. И как у нас это перекрестное субсидирование сложилось в советские времена, я деньги и со старых и с новых домов собираю все в кучу и начинаю ремонтировать старые дома. Возьмем опять же четырех квартирный дом. Они по пятьдесят метров квадратных занимают, скажем, 4 семьи, и заплатят, допустим, по двести рублей, получится 2 000 рублей. А дворнику надо заплатить 1600 рублей. А на остаток, как я буду готовить дом к зиме? Каким образом я отчитаюсь на новых домах, что я их деньги вложил в ремонт старых? В течение года, я могу это как-то снивелировать. Поэтому никогда на таком доме не создашь ТСЖ. Они ведь понимают, сколько придется платить(директор МУП «Жилищник», г. Владимир).

Вместе с тем, результаты опроса экспертов показывают, что менеджеры эффективных управляющих компаний способны решать и эту проблему, убеждая жильцов ветхих домов собрать деньги на капитальный ремонт.

Мы проводили даже смену кровли и смену стропелей, всей системы, все полностью. Мы им все работы произвели, все буквально сделали в течение трех месяцев. Первоначально, когда я собрала собрание, бабушкам сказала. Они - ой, что вы, у нас денег нет, у нас на похороны. Я им говорю: «Вот какие у вас на похороны есть, пустим на крышу». В общем, их убедила, все развязали свои кошелечки, отдали похоронные деньги, работа выполнена (директор некоммерческого партнерства «Апрель-98», г. Киров).

Описанный выше случай указывает на возможность благоприятного решения данной проблемы, но в имеющемся массиве экспертных высказываний он единичен.

5. Проблема безответственности поставщиков жилищно-коммунальных услуг

Многие эксперты высказывали мнение о том, что появление на рынке большого числа частных фирм, предоставляющих услуги по управлению ЖКХ, на начальном этапе приведет к тому, что многие из этих фирм не смогут полноценно выполнить свои обязательства. Это может быть связано как с неумением этих фирм вести дела в сложной и новой для них отрасли, так и с откровенным мошенничеством и созданием финансовых пирамид. Результатом деятельности таких фирм может стать серьезный финансовый ущерб, который они могут причинить собственникам жилья, а также физический ущерб зданиям и инженерным сооружениям.

Ярким примером, иллюстрирующим нанесение серьезного физического ущерба жилому зданию вследствие безответственного поведения лица, взявшего на себя роль управления домом, является описываемый ниже случай. Характерно, что возместить ущерб жильцам дома не удалось.

Один раз я не выдержал, ушел. Тут же выбрали орелика, который тут же через два месяца нанес ущерб ТСЖ в сумме 232 тысячи рублей. Технический этаж, где проходят все коммуникации, он живет над ним. Он на нем начал устраивать себе кафе-шантан. То есть, в этом техническом этаже столовая, а там еще крыша чердака, выход оттуда, там поставили палки с пляжными зонтиками, столики, музыку: вау, вау, вау. И шашлыками с дымом, гамом, воплями и музыкой там кому-то загонять надо. В результате, ему же нужно было перенести коммуникации. Он разрезал центральное отопление, хренову тучу труб, изоляцию поснимал, начал со своими ореликами из-за бугра переделывать. Это все было, естественно, обнаружено. Эксплуатирующая организация тут же отказалась эксплуатировать дом. А дирекция тут же отказалась предъявлять дом на подготовку к зиме. А дело было в августе. И ТСЖ пришлось заплатить деньги, нанять организацию, которая восстановила все это дело в проектные данные. И эти две конторы взяли свои бумажки обратно и продолжили эксплуатировать дом. Вот так. После чего ТСЖ пошло в суд, суд оно выиграло год назад. И вот уже полтора года, выиграв суд, имея на руках решение суда, мы не можем вернуть с этого человека эти 220 тысяч на расчетный счет ТСЖ. Приставам я все написал, я им вручил все документы, я устал уже письма писать, когда же и чего же. И ничего. Вот так (председатель ТСЖ, г. Москва).

Опасения по поводу возможного непрофессионализма и безответственности действий управляющих компаний и иных организаций, которые возьмут на себя функции управления жилыми домами, высказывали и многие другие эксперты.

Вот, например, в нашем городе сейчас уже появились несколько таких управляющих компаний, которые предлагают свои услуги. Но они, мне кажется, что они обманывают людей, что у них будет дешевле, лучше, я не знаю, что-то мне не верится в это (председатель ТСЖ, г. Киров);
Но есть вторая сторона медали. Поскольку капитализм в нашей стране дикий, то есть опасность того, что придут те люди, которые будут чувствовать себя временщиками. То есть, сорвать денег и убежать. Я Вам могу сказать, что, скажем, бюджет среднего района города Москвы по ЖКХ, ну, там где-нибудь на уровне вот 100 тысяч жителей - это примерно 120-150 миллионов рублей в месяц. Вы представляете, какой соблазн? Велик соблазн (начальник отдела эксплуатации холдинга «Новая площадь»);
Возникает вопрос: с кем заключить договор? Я, например, заключу договор. Мне предлагается, к примеру, фирма «Евроинвест». Я не идиот, и понимаю, раз «Инвест», то это уже не фирма, не управляющая компания. Это шарашкина контора без производственной базы, без квалификации. И они собираются мне металлочерепицу ремонтировать в варианте верхолазов. Это разве не смешно? Нет, не смешно, мне рыдать от этого хочется. Так что насчет термина рынка, извините. А на рынке-то и находятся управляющие компании (председатель ТСЖ, г. Москва);
Я знаю несколько районов, куда вошли в начале года так называемые управляющие компании. На самом деле они никакие не управляющие компании, на самом деле они никакие не управляющие, это что-то типа РЭУ. Первые два-три месяца они работают хорошо, а потом они чувствуют, что осталось каких-то восемь-десять месяцев, и они просто-напросто резко понижают уровень своей деятельности. Я могу вывозить 60 контейнеров мусора в месяц, а нужно вывозить 120. Ну, чего же я буду тратить свои собственные деньги на эти 120. Соответственно, у нас все мусорные площадки будут в аховом состоянии, Вы же это прекрасно понимаете. Ну, оштрафуют меня там жилищная или административно-техническая инспекция на 5000 рублей. А вывоз одного контейнера стоит почти 2000. Ну, и хрен с ним. Поэтому последние месяцы они находятся уже в таком процессе зарабатывания (начальник отдела эксплуатации холдинга «Новая площадь»);
Есть определенные нормы на те работы, которые необходимо выполнять, чтобы дом поддерживать в надлежащем состоянии. Мы обязаны делать экспертизу своих тарифов. И если по экспертизе тарифов это стоит 8 рублей, а кто-то к Вам придет и скажет, что сделает за 6 рублей, то это какой-то аферист. Или он просто не соображает, каким образом он все это будет делать (директор МУП «Жилищник», г. Владимир).

Фактором, значительно увеличивающим риск непрофессиональных и безответственных действий со стороны вновь образующихся управляющих компаний, является острый дефицит специалистов, имеющих профессиональную подготовку для работы в сфере ЖКХ.

На сегодняшний день существует огромная проблема, связанная еще с одним вопросом. У нас очень высокий возраст специалистов ЖКХ. Там дорабатывают люди, которым за 50 и далеко за 50. А целевой подготовки таких кадров нет (начальник отдела эксплуатации холдинга «Новая площадь», г. Москва);
Здесь кадровый вопрос уже встает. В ЖКХ профессиональная стезя работников жилищно-коммунального хозяйства, конечно, очень и очень плачевна. Сейчас в наше время вообще нет таких учреждений, где бы готовили профессионалов по жилищно-коммунальному хозяйству. Вымирающие профессии, как слесарь-сантехник, как электрик, это я вам сто процентов могу сказать(генеральный директор ООО «Эгида», г. Москва);
Плюс к этому существует проблема квалифицированных кадров. У нас их просто нет, все разбежались из нашей системы. Проблема с кадрами поднимается на всех совещаниях, на всех уровнях(директор МУП «Жилищник», г. Владимир);
Кадры, конечно, мы стараемся подбирать. Но очень здесь сложный вопрос у нас всегда встает, потому что очень сложно подобрать, чтобы работник хорошо работал, чтобы действительно был профессионалом в плане ЖКХ (председатель ТСЖ, г. Киров);
Вот еще одна проблема. Это кадры, конечно. Город и область только говорят, что кадры надо готовить, а сами ничего не делают. Это можно сделать, только организовав учебный процесс, а он естественно стоит денег. Так вот кадры в ЖКХ - это одна из серьезнейших проблем (руководитель Ассоциации самоуправляемых территорий, г. Саратов);
Могу сказать, что кадровая проблема решается очень тяжело. Вот набираем слесарей, сантехников, электриков очень тяжело. Дефицит (председатель ТСЖ, г. Москва).

Особые опасения вызывает у экспертов возможность возникновения финансовых пирамид, привлекающих собственников квартир агрессивной рекламой, обещающей снижение цен и всевозможные блага.

Ну и чего начнется, пойдет всякая реклама, там Интернет, помойка. Там блямкают одно, на деле другое. Будут обещать золотые горы, цены ниже рыночных, на деле - ничего (председатель ТСЖ, г. Москва);
Есть опасность нецелевого использования средств. Это проблема, которая может появиться. Банкротство управляющей компании, конечно, возможно. В силу нецелевого использования вот этих средств (председатель Пермского фонда содействия ТСЖ, г. Пермь);
Я не могу найти на нашем рынке добросовестного подрядчика. Я не могу выяснить, какие на этом рынке организации являются добропорядочными. И можно гарантировать, что они работают в соответствии с правилами, имеют необходимую квалификацию, а не просто липовые конторы, которые организовались, чтобы денег заработать по-быстрому (председатель ТСЖ, г. Москва);
Что касается управляющих компаний, то, на мой взгляд, пройдет целый ряд МММ, типа пирамид, когда они будут пропадать. Я думаю, что без этого не обойдется ни в коем случае (председатель Ассоциации собственников жилья, г. Сарапул);
У нас в городе появилась контора, которая готова вывозить мусор на 6% дешевле. Только что-то к ним очередь не выстроилась. Есть опасения, что это какой-то обман (председатель ТСЖ, г. Киров).

Если благополучные дома с экономически состоятельным населением смогут с пользой для себя преодолеть последствия своих ошибок в выборе управляющих компаний, то для неблагополучных домой действия недобросовестных поставщиков коммунальных услуг могут обернуться экономический катастрофой.

6. Проблема безответственности заказчиков жилищно-коммунальных услуг

Проблема безответственности поставщиков жилищно-коммунальных услуг усиливается безответственностью их заказчиков, т.е. самих жильцов и из представителей. Общеизвестна пассивность жильцов при проведении собраний и выдвижении представителей на роли, связанные с управлением домом.

Как выбирается правление? В правление выбираются люди не самые достойные, не самые умные, не самые грамотные и не обладающие большим жизненным опытом, а выбираются те, которые согласились туда быть избранными. Причина: все остальные в правление не идут. Почему? У них есть семья, у них есть работа, они заняты. Значит, в правление выбирается: лишь бы не я, и туда попадают прохиндеи или тупые домохозяйки. Итак, выбрано правление по принципу «лишь бы не я» (председатель ТСЖ, г. Москва);
Выбор управляющей компании - это очень серьезный вопрос. Очень многое зависит от ответственности, от отношения к этому вопросу самих жильцов. Здесь на самотек нельзя пускать, потому что здесь жители могут попасть в очень большую ловушку недобросовестной компании (председатель Пермского фонда содействия ТСЖ, г. Пермь);
Выбор управляющих компаний отдали полностью на усмотрение жителям, а они безынициативны, и контроля над ними никакого нет (генеральный директор ООО «Эгида», г. Москва).

Пассивность и безответственность жильцов создает ситуацию бесконтрольности для действий некомпетентных или недобросовестных поставщиков коммунальных услуг.

Любая фирма может назваться управляющей компанией, компания прийти и сказать: «Ребята, давайте Вы будете платить по два рубля». А что дальше? Дома будут приходить в негодность. А что будет потом? (директор МУП «Жилищник», г. Владимир);
Что такое управляющая компания? Я вам в двух словах поясню. Один молодой человек, либо два, либо три создают общество с ограниченной ответственностью, кавычки открываются, «Бриллиантовая задвижка». Вносят в уставной фонд десять тысяч рублей. И у них готова управляющая компания. Отвечают они своим уставным капиталом, десятью тысячами рублей, по закону. И могут прийти в дом, провести, организовать, провести собрания и говорят: мы сами будем управлять вашим домом. Все будем делать, будете жить значительно лучше, чем при жилищной службе. Люди могут.

7. Проблема неплатежей

Проблема экономической безответственности жильцов, их нежелания вникать в проблемы, связанные с эксплуатацией их домов, имеет иной аспект, связанный с оплатой жилья. Результаты опроса экспертов свидетельствуют о том, что «традиционную» квартирную плату большинство жителей вносят достаточно регулярно (следует оговорить, что речь идет о благополучной части жилого фонда, поскольку большинство экспертов представляют именно его). Однако, среди них есть отдельные неплательщики, причем не обязательно из малоимущих семей. Эксперты отмечают, что на таких злостных неплательщиков в нынешней законодательной ситуации практически невозможно найти управу. В связи с этим эксперты рекомендуют доработать законодательство в том направлении, чтобы облегчить возможность взыскания задолженностей, в том числе и путем обращения имущества на взыскание долга.

Потому что тоже является очень большой проблемой для вновь созданных ТСЖ, если они управляют домом, для иных управляющих компаний. Это проблема неплатежей. Вот у человека, допустим, две машины по 80 тысяч долларов, а он либо по своей забывчивости, либо по вредности, но не считает он нужным платить за жилье. Не хочет и все, некогда или из вредности, или ему не нравится председатель правления. Он не платит и не собирается. Вот судитесь с ним (председатель ТСЖ, г. Москва);
Коммунальные платежи люди оплачивают с задержками, с опозданием. Понимаете? А мы в лице ТСЖ являемся и управляющей, и эксплуатационной компанией. То есть, сами себя обслуживаем. У нас штат, свои сантехники, свои электрики, свои разнорабочие (председатель ТСЖ «Наш дом», г. Москва - Зеленоград);
Самую главную мысль, которую я извлек из практики, это то, что идут неплатежи. Хорошо, люди соглашаются, а потом, через месяц, через два начинают обманывать. А там один человек уехал, там десять человек уехало, и мы не должны платить за всех и так далее. Мы говорим, что это Ваши внутренние проблемы, что это проблемы ТСЖ. Или человек живет на втором этаже и говорит, что не будет за лифт платить. И он не платит, а я недополучаю за этот вид услуг. Но ведь это не моя проблема. Моя проблема получить с организации, в данном случае ТСЖ (ЗАО «Центр-Сервис», г. Москва);
Норма Жилищного кодекса обязательность внесения платежей до 10 числа следующего месяца за предыдущий - это норма Жилищного кодекса. Они все ее знают, я ее им читал на общем собрании, я их вывешивал на досках объявлений, и так далее. Заявляют: понятия не имел. Понятно, да? Третий момент: я уже оплатил, а у меня в руках распечатка с персоналки. Я говорю: как же ты оплатил, если вот бухгалтерский отчет, ничего не пришло. То есть, нагло врет. (некоммерческое партнерство «Управдом», г. Москва);
Сейчас в данный момент времени в моем ТСЖ по состоянию на 1 мая сумма задолженности 540320 руб.86 коп. Из 143 квартир 48 процентов за два последних месяца не платили. Я взял список этих задолженников, пойду-ка я на них посмотрю в глаза. Потому что решение общего собрания: взыскивать, привлекать к суду. Я один, у меня ни секретаря, никого нет. Бабахать этих из 143 квартир, 63 квартиры, 63 уведомления, 63 предупреждения, 63 судебных иска - вы чего? (ТСЖ «Трехпрудный» г. Москва);
Процентов десять из этих задолженников я все-таки увидел. Причем, я имел в руках предупреждение, текст отпечатанный, который 62 экземпляра, я сидел и заполнял ручкой, что я вот житель такой-то квартиры, фамилия, имя, отчество, должен столько До 10 числа следующего месяца, июня то бишь, оплатить. Подпись, роспись. 62 умножьте на два, 128 таких бумажек. На старости лет я отрабатывал собственный почерк. Положенная бумажка - уведомление. А дальше я человек, который не может это вручить. Вот я на него смотрю, мне нужно разорвать пополам бумажку, вот вам вручается, а вот на этом извольте расписаться и поставить номер контактного телефона. А я не могу. Я не солдат, не милиционер. Я ему говорю: сделаешь? Он говорит: да, конечно. И все. Но бумажку-то я ему не вручил, и он ее не взял. Понятно, да? (ТСЖ «Трехпрудный» г. Москва).

В частности, эксперты указывают, что законодательные препятствия борьбы с неплатежами исходят от Федерального закона «Об исполнительном производстве». Этот закон, по мнению экспертов, нуждается в доработке.

Возможность выселять есть только из муниципального жилья, из неприватизированных квартир. И все. Тут корни уходят, мне кажется, еще в Федеральный Закон «Об исполнительном производстве». Потому что любые дела о выселении - это, прежде всего суд. Даже принятие решения по суду - 40 статья Конституции этому мешает. Каждый имеет право на жилье, и никто не может быть этого права лишен. В это и упирается проблема неплатежей (Некоммерческое партнерство «Управдом», г. Москва);
Надо внести изменения в Федеральный Закон «Об исполнительном производстве», когда у пристава появляется реальная возможность повлиять на людей. Когда во всем доме три-четыре человека посмотрят, что неплательщик вместо трех тысяч заплатил пять, с учетом штрафа, вот тогда эта культура и привьется. А по-другому она не прививается. Плати вовремя - и ничего не будет. Кстати пенсионеры как раз все вовремя платят (ТСЖ «Трехпрудный», некоммерческое партнерство «Управдом», г. Москва).

Вместе с тем ряд экспертов, ссылаясь на собственную практику, указывают, что и при существующем законодательстве можно и нужно успешно бороться с неплатежами через суд.

Мы связаны с судебными делами только с неплательщиками. Причем, судебные приставы могут взять документы, подержать какое -то время их и вернуть, якобы с невозможностью взыскания. И все, и на этом все закончилось. Представляете, тупиковая ситуация. Я очень много дел вернула в службу судебных приставов, но реакции никакой нет. Надо действенный закон, чтобы реально изымали долги. аз ты получал услуги, раз ты пользовался всем, то будь добр, заплати. Это первое. Второе, банкротство физического лица. Например, многие новые русские ничего не имеют в собственности, они такие бедные, у них машина на дяде, дача на тете, еще что-то на мышке, а у него за исключением квартиры, где пусто, ничего нет. Но ведь квартира тоже товар. Ее можно продать и рассчитаться с долгами. Вот например в Словакии, если человек задолжал, то продают его квартиру, рассчитываются с долгами, а остаток отдают ему. И делай что хочешь: хочешь новую квартиру покупай, хочешь иди в ресторан, хочешь под сосну. С тобой весь разговор кончился. И экзекуторы, то есть служба судебных приставов там на большой высоте. И люди просто боятся. Председатели ТСЖ говорят, что у нас первый платеж, это платеж за квартиру, а остальное потом. А у нас купят дачу, купят квартиру, купят иномарки, а за квартиру нечем платить. Он директор крупного предприятия, у него несколько десятков тысяч зарплата, а за квартиру не может заплатить. Денег нет. Мы с ним судимся, и мне стыдно. А ему не стыдно. Он приходит в суд и еще адвоката приводит своего (директор некоммерческого партнерства «Апрель - 98», г. Киров);
Понятно, что мы разработали систему борьбы с неплательщиками. Первое - это одна, ведь суд, это в компетенции мирового судьи, все знают, исковое заявление и несут его туда. Судья может издать сразу судебный приказ, судебный пристав исполняет. Человек работает, в две секунды все решается;
Интервьюер: А что может сделать судебный пристав?

Эксперт: Если человек работает, значит, по месту работы.

Интервьюер: А если человек не работает? Или у него нет места работы?

Эксперт: Сложнее. Тогда они должны указать ТСЖ, где у этого товарища автомобиль, машина или дача. Арест не накладывается, если суммы несоизмеримы. Если суммы несоизмеримы, не о чем и говорить. Здесь, конечно, недоработка. (председатель Пермского Фонда содействия ТСЖ, г. Пермь).

Что же касается разного рода дополнительных или экстраординарных расходов, то здесь эксперты указывают, что население относится к ним с большим недоверием. Явление пассивного сопротивления или обструкции со стороны жильцов при возникновении необходимости сбора дополнительных средств было отмечено многими экспертами. Для преодоления этого недоверия требуются большие убеждающие усилия и сильная личная харизма руководителя управляющей компании или председателя ТСЖ В сегодняшних условиях такой харизмой обладают лишь немногие.

Здесь нужно поменять сознание у этих собственников квартир, что они не только собственники своих квартир, но и дома. Люди должны понимать, что есть определенные нормы, те работы, которые необходимо выполнять, чтобы этот дом поддерживать в надлежащем состоянии? (директор МУП «Жилищник», г. Владимир);
Понимания нет во многом, во многом есть представление типа, что нам должны, нам обязаны, многие даже путают государственных чиновников с работниками, которые вновь пришли в это ТСЖ, управлением кто занимается, они разницу даже не понимают (председатель ТСЖ «Покровка», г. Москва);
Поддержание в надлежащем состоянии, это одна цена. В улучшении состояния этого дома, это другая цена. Возможно и более дорогие работы и услуги. Приближение, как у нас говорят к элитному жилью. Например вахтера сажать, сигнализацию налаживать, позолоченные ручки ставить и так далее. Эти стандарты должны быть прописаны. А жилец, когда в ТСЖ переходит, ему кажется, что денег вроде бы много, а тут начинается: лифт повышенной опасности - иди, страхуй (директор МУП «Жилищник», г. Владимир).

Некоторые председатели ТСЖ при попытке взыскания долгов сталкиваются с угрозами со стороны жильцов.

Эти все люди, собственники помещений в доме, они считают меня типа начальника ЖЭКа, то есть, начальника, бюрократа, лицо презираемое. Почему так, вы же меня избрали. Я такой же, как вы, я здесь живу. Но нет, по их понятию, я начальник. Значит, меня можно обдурить, вести со мной себя невежливо, нагло. Разговор вообще переходит в личностную плоскость: типа я тебе сейчас морду набью, или домой пойдешь, в подъезде, ты там оглядывайся ненавязчиво. Бесправность ТСЖ очевидна. (ТСЖ «Трехпрудный», г. Москва).

8. Сценарии реализации жилищной реформы

Мнения, высказанные экспертами, позволяют прогнозировать ход процессов, которые возникнут после введения в действие всех положений Жилищного Кодекса. Эти процессы будут формироваться под действием двух тенденций: сохраняющих старую систему и обновляющих, преобразующих ее. При этом обновляющие процессы не следует отождествлять с позитивными, поскольку в этих процессах заложены значительные риски. Аналогично и сохраняющие тенденции нельзя отождествлять с негативными, поскольку наряду с консерватизмом в плохом смысле этого слова в них будет содержаться значительный страхующий, предотвращающий риски элемент.

Среди консервативных тенденций главными представляются следующие.

1. Первоначально на рынке предложения услуг ЖКХ будут преобладать преобразованные в ООО советские структуры - дирекции единого заказчика и иные аналогичные организации, различающиеся лишь названиями. Территории их обслуживания останутся прежними, а возможно, даже укрупнятся. Эти организации будут осуществлять перераспределительный тип менеджмента.

2. Население, скорее всего, поведет себя консервативно, оно не будет возражать против такой механической смены вывесок. Во многих случаях у него просто не будет альтернативы. Кроме того, у старых структур есть очень веский убеждающий аргумент против возможных конкурентов: «Вас обманут, повысят квартплату, будут работать неквалифицированно, разворуют, ваш дом придет в негодность, вы потом не расплатитесь». Эффективно противостоять этой аргументации, то есть противопоставить ей противонаправленный коммерческий «пиар», смогут лишь очень немногие «новые» управляющие компании, доказавшие свою эффективность в ходе многолетней работы.

3. Активного предложения и конкуренции со стороны «новых» управляющих компаний не возникнет. В настоящее время на рынке существует очень мало «новых» структур, способных составить конкуренцию «старым».

4. Местные власти будут делать все от них зависящее, чтобы сохранить старую систему ЖКХ. В частности, они не допустят возникновения конкуренции между преобразованными в ООО дирекциями единого заказчика. Есть сведения, что во многих городах власти создают единые для всего города управляющие компании. Отчасти такая политика мотивируется корыстными интересами администраций и их стремлением сохранить непрозрачность всей сферы ЖКХ. Но следует учитывать и другой аспект: местные власти стремятся сохранить схему перекрестного финансирования для того, чтобы предотвратить возможность возникновения в городе обширного сектора пришедших в аварийное состояние домов-банкротов и избежать связанной с этим политической нестабильности.

5. По названным причинам местные и региональные власти в большинстве будут чинить препятствия возникновению и деятельности управляющих компаний, работающих по новым принципам, т.е. осуществляющих адресный тип менеджмента.

Вы знаете, у меня телефон не умолкает. Мне из Тольятти звонят абсолютно все, с кем я общалась. Люди хотят приехать и посмотреть, как работает «Апрель». А местные власти меня не любят. Говорят, что я выскочка, что у меня слесаря в белых рубашках ходят, ботиночки снимают у подъезда, как это так. А я им говорю, что работаю, а Вы спите (директор некоммерческого партнерства «Апрель-98», г. Киров);
Когда мы прошли через четыре собрания, когда я конкретно, житель одного из домов в городе Ставрополе, в муниципальном, совместно со своими коллегами организовал в муниципальном доме собрание, и по этому собранию, проведенному в соответствии с Жилищным кодексом, наша компания должна была зайти в наш дом на управление, шок был в административных кругах: как это так? Первый муниципальный дом и под первую экспериментальную управляющую компанию уходит? Как это так? Сделано было все, чтобы не отдать дом (председатель правления общественной организации «Ставропольский союз собственников жилья», г. Ставрополь).

6. Стремление к сохранению старой перераспределительной системы местные власти будут мотивировать интересами бедных слове населения и угрозой возникновения политической нестабильности. Не исключено, что протесты против реформы ЖКХ, организуемые КПРФ и другими политическими организациями, осуществляются при содействии местных и региональных властей.

Наряду с «консервирующими» тенденциями после введения в действие Жилищного Кодекса возникнут и тенденции, разрушающие либо преобразующие эту консервативную стабильность. Эти тенденции могут иметь разные источники и разные вектора. Главными из них видятся следующие.

1. Местные власти не всегда смогут полностью заблокировать возникновение «новых» управляющих компаний и не всегда будут иметь столь сильные мотивации, чтобы полностью предотвратить возможность их возникновения. Следовательно, такие компании будут появляться и постепенно расширять свою деятельность.

2. Следует ожидать, что подавляющее большинство товариществ собственников жилья (ТСЖ) займут пассивную позицию в своих отношениях с управляющими компаниями, работающими по советскому типу. Но практика показывает, что в какой-то части ТСЖ (из-за отсутствия данных их долю назвать невозможно) председателями становятся активные люди, настаивающие на том, чтобы их дома управлялись по типу адресного менеджмента. Этим людям приходится преодолевать колоссальное сопротивление среды.

Разные ситуации случаются. Чтобы нормально работать - воюем, только через судебные процессы приходится все решать (директор некоммерческого партнерства «Апрель-98», г. Киров);
Я Вам сейчас живой договор покажу. Мы писали исковое заявление для того, чтобы вообще заключить этот договор с ДЕЗом, потому что просто так он на наши просьбы не реагировал. После того, как мы им направили копию искового заявления, ДЕЗ после этого только заключил этот договор с нами (председатель ТСЖ, г. Москва);
Сделано было все, чтобы не отдать нам дом. И на сегодняшний день мы не зашли в этот дом. Вплоть до того, что организация оппонентов, которые нашли всевозможные крючки и загогулинки, провели вторичное собрание. Мы сейчас судимся по признанию данного собрания недействительным. Они пошли по этому пути. Идет нормальный процесс борьбы. И в этой связи, я должен четко сказать, что административные рычаги работают не в пользу новых формирований (председатель правления общественной организации «Ставропольский союз собственников жилья», г. Ставрополь);
Вот роль местных властей в осуществлении реформы. Помогают они или мешают ТСЖ развиться? Я подхожу с точки зрения юриста к этому вопросу. Кругом судебные иски, все через судебные иски. И без них никуда (председатель некоммерческого партнерства «Управдом», г. Москва);
Я Вам расскажу, как нам удается работать. Титаническими усилиями, личными. Ради какой-то безумной идеи. Все. Больше здесь ничего нет. На голом энтузиазме и с бесконечными препонами(председатель некоммерческого партнерства «Управдом», г. Москва);
Вопрос льгот и субсидий. В некоторых ТСЖ и управляющих компаниях вопрос сохранения льгот и субсидий для собственников единственного жилья решается в суде. При переходе дома в ТСЖ или управляющую компанию, вопрос с этими льготными субсидиями повисает, это приходится решать в судебном порядке, потому что начинаются проблемы с ДЕЗами (коммерческий директор МУП по обслуживанию и ремонту жилого фонда, г. Электросталь, Московская область);
Существует у нас и проблема нежилых помещений. Они у нас в основном встроенные. Из них больше половины проданы, а часть в аренде. С арендаторами еще можно как-то разобраться и вернуть помещения жителям в совместное целевое управление, но это вопрос сложный. Идут суды (директор МУП «Жилищник», г. Владимир);
Я знаю десятки подобных примеров, когда люди, создав ТСЖ и более того, зарегистрировавшись, как юридическое лицо в налоговой инспекции, не могут получить ни документы, ни взять дом на баланс, как это условно сейчас говорят, то есть освободиться от этого баланса. Потому что на баланс дом не надо брать, так как дом находиться в общедолевой собственности. Ну, это заковырки, которые придумали, с баланса на баланс. На самом деле надо снять с баланса, и все дела. Они не могут заключить договора, например с энергетиками, просто не дают им эти договора, они погрязли в судебных разбирательствах (руководитель Ассоциации самоуправляемых территорий, г. Саратов);
Вот сейчас у нас проблема с тарифами. То есть, тепловые сети и Кировские коммунальные системы, это Российские коммунальные системы, дочернее предприятие, бешеные тарифы предъявляют. Мы в суд подаем. Вот по ихним тарифам, которые они нам предъявили, мы не оплачиваем. Оплачиваем по тарифу, которые утвердила РЭК. А эти коммунальщики нам предъявляют тарифы, которые РЭК не утвердила. Вот сейчас, значит, несколько ТСЖ подали в суд. Подключили комитет по ценообразованию, подключили РЭК, подключили «Энергосберегающие технологии», всех подключили и ведем судебные процессы (директор некоммерческого партнерства «Апрель-98», г. Киров);
Нам удалось для своих ТСЖ сохранить все субсидии, льготы, которые положены. Тоже выбили судебным порядком. То есть, девять месяцев судилась с администрацией области, потому что не оплачивали ни льготы, ни субсидии. В 2003 году подала в суд. Задолженность бюджета перед нашей организацией была 4,5 миллиона. Вот после суда денежки пошли, стали возмещать эти расходы (директор некоммерческого партнерства «Апрель-98», г. Киров);
Приходится в суд подавать, чтобы признать не состоявшимся решение в связи с нарушением процедуры, но Жилищный Кодекс, мягко говоря, не предусмотрел жесткой ответственности за нарушение определенных процедур. И поэтому, чиновники муниципалитетов, кормящиеся на жилищно-коммунальных деньгах, конечно, пытаются затормозить процесс передачи полномочий собственникам. Не важно, каким образом (председатель Ассоциации собственников жилья, г. Сарапул).

Настойчивость таких эффективных председателей ТСЖ постепенно приводит к тому, что они налаживают эффективное управление домом, и одновременно становятся структурами, способными брать под свое управление другие дома.

Нужно организовывать ТСЖ на три-четыре дома. Это более эффективно (председатель ТСЖ, г. Москва);
Я являюсь председателем правления ассоциации ТСЖ, которая называется «Митинский оазис. Эксплуатация имущественных комплексов». Все председатели правления ТСЖ, а их здесь 14 на этой территории микрорайона 8А в Митино, объединились в Ассоциацию. Созданы ТСЖ в 27 домах (председатель Ассоциации ТСЖ, г. Москва);
Объекты мы получаем на конкурсной основе, то есть, участвуем в конкурсах по управлению жилыми домами. На сегодняшний день у нас 30 объектов (президент компании «АкваХолдинг», г. Москва);
В нашей управляющей компании 106 ТСЖ, мы их объединили все и управляем ими. То есть, в нашей компании 106 домов. Если учесть, что у нас в муниципалитете на 33 домоуправления 4.5 тысячи домов, то выходит в среднем по 137 дома на один муниципалитет. То есть, наша компания сопоставима со средним муниципалитетом (председатель некоммерческого партнерства «Апрель-98», г. Киров);
Я могу сказать, что в городе, наверное, порядка 2500, вот так вот грубо, ЖСК и ТСЖ. Вот порядка 800 объектов у нас в управлении находятся (председатель правления ЖСК и ТСЖ, г. Санкт-Петербург);
Я лично создавал ТСЖ, и не маленькое, 60 тысяч квадратных метров. Оно включало десять жилых домов. Сейчас у нас более 100 тысяч квадратных метров в управлении (начальник отдела эксплуатации холдинга «Новая площадь», г. Москва).

3. Эффективные структуры, будь то управляющие компании или ТСЖ, почувствовав свою менеджерскую эффективность, готовы проявлять экономическую экспансию. Однако в подавляющем большинстве случаев отказываются иметь дело с ветхими и неблагополучными домами. Экспансия таких структур, если она будет успешной, может привести к разделению жилых массивов на благополучные и неблагополучные, т.е. к возникновению той ситуации, которая является кошмаром для местных и вышестоящих властей. Там, где такой процесс наберет силу, его уже нельзя будет остановить. Но, как уже говорилось, многие местные власти будут стараться подавить этот процесс в самом зародыше. Вероятно, во многих местах это получится, но будут и исключения. Кроме того, можно надеяться на то, что отдельные местные власти сознательно пойдут по пути обновления и станут разрабатывать конструктивные сценарии преобразования их городов. Такие сценарии необходимо выявлять, изучать, разрабатывать, пропагандировать.

4. Давление на эффективные структуры со стороны местных властей будет носить откровенно незаконный характер, что может служить источником постепенно усиливающихся социальных и судебных конфликтов.

5. Инициатива разрушения старой советской системы управления ЖКХ может исходить и от местных властей, но с иной стороны. Политика местных властей будет определяться двумя противонаправленными мотивациями. С одной стороны, местные и вышестоящие власти хотели бы снять с себя ответственность за содержание жилых домов, особенно ветхих и неблагополучных. С другой стороны, власти боятся связанных с этим социальных и политических протестов. Стабилизация по советскому образцу будет, очевидно, сочтена властями наименьшим злом, но с двумя оговорками. Во-первых, можно ожидать, что при всяком удобном случае власть постарается снять с себя ответственность за аварийное состояние отдельных домов, поселков или небольших групп домов, протесты жителей которых не наберут, с их точки зрения, опасной для них критической массы. Отсюда возможны многочисленные локальные конфликты. Во вторых, местные власти могут просто проявить безответственность и допустить бесконтрольное развитие событий. В третьих, они могут не располагать ресурсами для решения проблемы советским способом. В этих случаях местные власти будут устраняться от ответственности и переводить ответственность на вышестоящие уровни власти. Вышестоящие власти, в свою очередь, будут стараться погасить конфликты отчасти путем выделения дополнительных средств и отчасти путем усиления силового давления на местные власти (и, возможно, на население). Исход этих конфликтов чрезвычайно трудно предсказать, и они несут в себе серьезную угрозу политической стабильности в стране.

6. Можно ожидать, что администрации городов и районов (местные администрации) разделятся на два типа: те, что будут полностью контролировать состояние сектора ЖКХ и брать на себя ответственность за его состояние, и те, которые откажутся от такой ответственности и переведут ее на вышестоящий уровень административно-хозяйственного деления. В городах и населенных пунктах последнего типа следует ожидать возникновения сектора аварийных домов, многие из которых не будет иметь перспектив ремонта и реконструкции. По отношению к таким секторам жилого фонда необходимо выработать принципы государственной политики (альтернатив видится две: социальная и силовая).

Исходя из сказанного, видятся три возможных сценария развития ситуации в ЖКХ.

Консервативный «советский» сценарий. Он будет состоять в сохранении перераспределительного типа менеджмента на всей территории страны. Этот сценарий не исключает возможности существования отдельных «новых» управляющих компаний и ТСЖ, работающих по типу адресного менеджмента, но их экономическая экспансия будет жестко пресекаться, хотя сами эти структуры будут пропагандироваться как примеры успешного проведения реформы. Однако если в советское время хозрасчетные и самоуправляющиеся организации (включая колхозы) не могли обратиться в суд за защитой своих прав, то сегодня ситуация в стране иная. Поэтому консервация ситуации в жилищно-коммунальной сфере потребует, вероятно, принятия дальнейших мер по укреплению вертикали административной и судебной власти по советскому образцу.

Дестабилизирующий сценарий. В нем будут сочетаться конструктивные и деструктивные элементы, но деструктивные могут набрать критическую массу для политической дестабилизации обстановки в стране. Это неблагоприятный сценарий, которого следует всеми силами избежать.

Конструктивный сценарий. Этот сценарий требует дополнительной проработки, связанной с решением проблемы капитального ремонта и созданием институтов, страхующих от дестабилизации формирующийся рынок услуг ЖКХ.

9. Необходимость создания институтов, стабилизирующих рынок услуг ЖКХ

Аудит жилищно-коммунальных услуг.

Одно из основных опасений, высказанных экспертами в связи с ожидаемым внедрением Жилищного кодекса, связано с технологическими авариями и финансовыми банкротствами домов вследствие некомпетентности или недобросовестности организаций, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги. Такие организации могут привлекать клиентов за счет демпинговых цен, агрессивной рекламы и иных средств «эффективного маркетинга». По общему мнению экспертов, жильцы и их представители в подавляющем большинстве случаев не способны дать грамотную оценку офертам, исходящим от таких организаций, и не в состоянии проконтролировать их деятельность. Именно отсюда возникает главная угроза дестабилизации рынка ЖКХ.

Аварийное состояние и финансовое банкротство домов могут возникнуть не только вследствие деятельности «новых» структур, пришедших на рынок ЖКХ, но и вследствие деятельности «старых», поскольку внешний контроль за их работой ослабнет.

Решение этой проблемы видится в создании рынка независимого аудита или экспертизы жилищно-коммунальных оферт и услуг. Однако само по себе появление таких организаций не решает проблему, поскольку такой аудит должен быть финансово ответственным. Подлинное решение проблемы видится в создании рынка жилищного страхования, включающего в себя функцию (или услугу) жилищно-коммунального аудита.

Жилищное страхование.

В советское время функцию жилищного страхования де-факто осуществляло государство, хотя эта функция тогда так не называлась. Государство организовывало и контролировало деятельность организаций ЖКХ и брало на себя риски, связанные с возникновением аварий, как по вине исполнителей, так и вследствие различных форс-мажорных обстоятельств. Советская система организации ЖКХ была неэффективной, но страховые и аудиторские функции в названном смысле она на себя брала и, в целом, выполняла.

В настоящее время не существует значимых правовых препятствий для возникновения рынка жилищного аудита и страхования, однако процесс формирования этого рынка фактически еще не начался. Юридическая и деловая практика предоставления таких услуг не отработана даже в начальной стадии. Это существенный институциональный пробел, который при неблагоприятном стечении обстоятельств усугубит кризисные явления, которые могут возникнуть на решающем этапе жилищно-коммунальной реформы. В качестве первого шага к решению этой проблемы необходимо провести ее юридическую и финансовую экспертизу, после чего разработать пути ее решения. В частности, необходимо решить, нужны ли для решения этой проблемы какие-либо корректировки или дополнения в федеральном законодательстве.

Проблема капитального ремонта.

Эта проблема тоже связана с проблемой страхования. Говоря экономическим языком, советское государство страховало не только ущерб от различных обстоятельств, но и ветхость жилья, осуществляя программы капитального ремонта, реконструкции и переселения жильцов. Недостатки этой программы общеизвестны: она недоинвестировалась, была не в равной степени доступна жителям различных сегментов жилого фонда. Кроме того, она была недостаточно юридически формализована, и, видимо, не могла быть иной. Тем не менее, в какой-то мере функцию страхования жилья по ветхости эта система выполняла, и в еще большей степени она выполняла ее в ностальгических воспоминаниях современных российских жителей.

В связи с большим масштабом проблемы и связанным с нею политическими рисками необходимо проработать вопрос о переоформлении старых советских обязательств в новые.

10. Сопротивление реформе со стороны местных властей

В массиве экспертных интервью было названо большое количество частных проблем, связанных с реализацией жилищной реформы. В основном эти проблемы связаны с сопротивлением жилищной реформе, которое исходит от местных властей. Такие действия отчасти мотивированы стремлением этих властей сохранить под контролем ситуацию в ЖКХ (см. выше), но одновременно и их собственными интересами, причем мотивировки первого рода могут выполнять роль пиаровского прикрытия.

Согласно высказываниям экспертов, сопротивление местных властей концентрируются в трех основных сферах:

оформление в собственность участков земли под домами и прилегающих территорий;
изъятие из коллективной собственности домовладений коммерчески выгодных участков земли и нежилых помещений;
торможение процесса выплаты жилищных льгот и субсидий.

Оформление в собственность участков земли.

С экономической точки зрения этот процесс чрезвычайно важен для создания полноценной капитализации жилых домов. Судя по высказываниям экспертов, сопротивление чиновничества в этом вопросе очень сильно. Случаев передачи земли в собственность ТСЖ и иным формам коллективных домовладений практически нет. Необходимо принять политическое решение относительно воплощения в жизнь данного чрезвычайно важного элемента жилищной реформы.

Взять те же придомовые территории. Там опять сплошные проблемы с оформлением, никому пока не удается оформить придомовые территории в собственность (начальник отдела эксплуатации холдинга «Новая площадь», г. Москва);
Придомовая территория на сегодняшний день находиться в ведении Москомзема. Это самая большая проблема. Вы имеете право использовать придомовую территорию в коммерческих целях только в том случае, если она у Вас оформлена в собственность или в аренду на 45 лет, с правом ее использования в коммерческих целях. Честно говоря, придомовую территорию, еще ни кто, таким образом, не мог использовать. По закону оформить все можно, но пока никому это не удавалось. Удавалось оформлять часть территории только под платную парковку. ТСЖ, через органы местного управления может убрать гаражи-ракушки со своей территории, поскольку они не собственники придомовой территории. Но это тоже пока не удавалось никому (президент компании «АкваХолдинг», г. Москва);
Насколько мне известно, в Москве еще ни один многоквартирный дом в собственность земельные участки не оформил. Потому что не проведен государственный кадастровый учет и плюс еще то, как это право собственности зарегистрировать. Отсюда и все ваши вопросы по поводу того, что я хочу огородить, я хочу то сделать, это сделать, гаражи-ракушки снести, парковку благоустроить. То есть, прежде чем что-то огораживать, надо иметь на этот участок какое-то право. Даже если Вы ТСЖ и образуете в своем доме, околодомные территории Вы никак не можете использовать, пока не зарегистрируете право собственности (юрист некоммерческого партнерства «Управдом», г. Москва);
Прежде чем что-то огораживать, надо провести тучу согласований. Пожарники, чтобы машина въехала, архитектура, будет ли этот ваш забор вписываться в архитектурный ансамбль вашей улицы. Вот здесь сложный вопрос, будет ли ваша парковка, огороженная возле дома вписываться, это надо будет решать, какова цена этого вопроса. Получается, что все есть, а механизм, как это сделать, отсутствует. Плюс еще жилищный кодекс вошел в противоречие с земельным кодексом. Там еще очень интересно получается, что если в доме не все квартиры приватизированы, то земельный участок никогда в собственность не перейдет. Оно очень красиво написано. Но в реальности нас поджидает совсем другое (юрист некоммерческого партнерства «Управдом», г. Москва);
Земельные участки, околодомные территории не сформированы, они не огорожены, не размежеваны. Не проведен государственный кадастровый учет. Как это делать, не написано. Нужно собрать собственников, даже не к ТСЖ обращаются. Отсюда все гаражи, ракушки, ограждения и так далее. Хорошо, пройдет межевание, вся эта процедура, допустим, пройдет. Ну, отмежует дом два или полтора метра земельного участка. Кто будет определять, что с ним делать? Я не знаю. Мы скажем - мы хотим так, а город будет против, скажет, что надо вот так. Ну, и что? Тут ничего не сделаешь (председатель ТСЖ, г. Москва);
Вы имеете право использовать придомовую территорию в коммерческих целях только в том случае, если она у Вас оформлена в собственность или в аренду на 45 лет, с правом ее использования в коммерческих целях. Честно говоря, придомовую территорию, еще ни кто, таким образом, не мог использовать. По закону оформить все можно, но пока никому это не удавалось(председатель ТСЖ, г. Москва);
Еще вот эти существуют придомовые территории. Здесь вообще еще конь не валялся. Насколько у меня информация трехмесячной давности, еще Москва не отдает их. То есть, на высоком уровне слушали, Лужков как-то выступил, мне прямо телефон оборвали, потому что у нас есть проблемы с оформлением как раз. Он прилюдно заявил, что есть ТСЖ, надо им отдать придомовые территории. Меня спрашивают: «А чего же мэр сказал, а чего ты ничего не делаешь?» Приходится людям объяснять, что либо мэр не в теме просто, либо это популистские какие-то лозунги, и не более того. Мэру Москвы ничего не мешает сделать свое постановление правительства с регламентом передачи по срокам и так далее. Ничего не мешает, но этого постановления нет до сих пор(председатель ТСЖ, г. Москва);
Чтобы получить эти территории и пространства околодомные, нужно пройти все круги ада. И доказать, что это именно твои помещения и территории, что тоже не так-то просто. Для старого жилого фонда вообще это очень сложно, очень сложно (генеральный директор ООО «Эгида», г. Москва);
Нам вставляют палки в колеса оформлять землю в общедолевую собственность придомовую территорию. То, что написано в Земельном кодексе, что с введением Жилищного кодекса, придомовая территория автоматически, бесплатно переходит, этого нет. Я обила уже все пороги. Нам ставят палки в колеса. Они не хотят, они в открытую говорят: город не хочет расставаться со своей земле и отдавать в собственность ТСЖ. Они умышленно волынят нас. Принесите нам один документ, мы его изготавливаем год-два, приносим, они говорят: а теперь давайте вот это. И дальше мне в открытую говорят: что бы вы не принесли, мы найдем, что вам сказать, чтобы вы нам принесли. Нет методики, нет схемы, которую никто не хочет разрабатывать (председатель ТСЖ, г. Москва);
Сейчас вот тяжело решается вопрос с землей. Процедура вроде бы нам понятна, но чиновнику инструкции не прописаны, и он тоже прав. Он не должен торить дорогу. Ему надо сказать, что запятую здесь, точку здесь, конверт заклеить языком и положить в этот ящик, тогда ему понятно. А когда ему говорят, что земля в нашей собственности, что ведь границы появились, он говорит, что ну и что, никто меня не обязал запись сделать. И действительно, никто не обязал регистрационную палату запись сделать, что такой-то земельный участок, стал общедолевой собственностью. И поэтому, нормальным путем информации, что земля в чьей то собственности, получить не может. Просто нет записи (председатель Ассоциации собственников жилья, г. Сарапул).

Изъятие из коллективной собственности домовладений коммерчески выгодных участков земли и нежилых помещений.

По замыслу авторов жилищно-коммунальной реформы, передача с собственность коллективным домовладельцам коммерчески выгодных участков земли и нежилых помещений должно было стать важным экономическим и социальным демпфером для собственников жилья, особенно социально неблагополучной их части. К сожалению, высказывания экспертов говорят о том, что эта проблема сегодня уже упущена: все, что может приносить коммерческий доход уже либо приватизировано чиновниками, либо взято ими под контроль другими методами. Общее мнение экспертов таково, что за редкими исключениями жилые дома не будут иметь дополнительного дохода (или иных экономических благ) от земли и нежилых помещений. Это уменьшает возможности социального демпфирования последствий жилищной реформы. Однако, по мнению экспертов, сделать с этим уже ничего нельзя.

На самом деле дело обстоит так, что нежилые помещения имеют своих собственников, которые такие же собственники, как и собственники жилых помещений. ТСЖ не может коммерчески использовать эти помещения, они все уже распроданы, заняты, нам ничего не остается (председатель ТСЖ, г. Москва);
Вот проблема нежилых помещений. Ситуаций там может быть несколько. Что касается новостроек, помещения могут быть уже проданы или сданы в аренду - это первая ситуация. Помещения могут быть еще не проданы, но получить их практически невозможно. Потому что у нас нет нормативной базы однозначной, закрепляющей вот этот момент. Ее просто нет. У нас есть Жилищный Кодекс, по которому вам автоматом априори передают чердаки, технические помещения, подвалы, я не знаю, чего там еще передают, щитовые и так далее, то есть, передают все, что нельзя сдать в аренду (председатель ТСЖ, г. Москва);
Уже все помещения нежилые продали, сдали в долгосрочную аренду и так далее, так чего создавать это ТСЖ? Разницы никакой не будет. Все равно ТСЖ не может использовать, сдавать в аренду эти помещения, чтобы как-то снизит затраты на содержание жилого фонда. Есть подвалы, есть технические помещения. А использовать их нельзя. Как это может быть, чтобы жильцы узнавали окольными путями, что их подвал уже сдан в аренду? (председатель некоммерческого партнерства «Управдом», г. Москва);
Допустим, ТСЖ решило часть подвала использовать, как нежилое помещение. Они должны сделать проект переоборудования подвала, перевести его из состава подвала в нежилое помещение. После этого, они могут использовать его, как свою доходную часть. На практике все это сделать очень тяжело, потому что по закону у нас технических подвалов у нас очень мало. А есть техническое подполье. К разряду подвала можно отнести техническое помещение, которое имеет свободный вход, имеет окно и потолок должен быть не менее 2.20 метра. То есть вначале, надо доказать, что это подвал. Некоторым это удается. На практике же, все подвалы, продавались в составе нежилых помещений, под которыми находились эти подвалы (председатель ТСЖ, г. Москва);
Вот я Вам описываю живую ситуацию. Дом вот здесь, на Патриарших. В доме 96% приватизированных квартир, 2 квартиры там городские. На подвал в доме департамент имущества уже заключил договор аренды. На 50 лет, хотя в выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записано, что данное помещение, вот этот подвал, на него право собственности не зарегистрировано. Никто права собственности не зарегистрировал. И, тем не менее, департамент уже успел заключить договор аренды. Как? Да вот так (председатель некоммерческого партнерства «Управдом», г. Москва);
Взять те же придомовые территории и нежилые помещения. Там опять сплошные проблемы. Во-первых, как правило, этих самых нежилых помещений на момент сдачи дома практически не остается. Инвестор их, как правило, распродает (начальник отдела эксплуатации холдинга «Новая площадь», г. Москва);
С нежилыми и придомовыми - тут вообще полный атас, потому что у нас есть письмо, подписанное председателем Комитета по управлению городским имуществом, где сказано: все, что мы раздали до 1995 года, продали, раздали, приватизировали и так далее, это все было правильно. Не было Гражданского кодекса. Все, что сделано сейчас, тоже отдано в аренду, роздано, продано и так далее, должно быть выяснено. Это действительно техническое помещение или нет? Вот здесь бороться в судах с властью очень сложно. Потому что понять, техническое это помещение или нет, хотя эксперты иногда все-таки настаивают на своем. И тогда признается, что это техническое помещение. Дальше происходит следующее: договор заключен на пять лет, арендатор вложился, вот сейчас пытаются, чтобы эта плата шла именно к этому дому тогда, арендная хотя бы, надо пересматривать договора (председатель правления Ассоциации жилищных кооперативов и ТСЖ, г. Санкт-Петербург);
Существует у нас и проблема нежилых помещений. Они у нас в основном встроенные. Из них больше половины проданы, а часть в аренде. С арендаторами еще можно как-то разобраться и вернуть помещения жителям в совместное целевое управление, но это вопрос тоже сложный. Идут суды, где-то кто-то какие-то подвалы и обслуживает, где-то не обслуживает. Там тоже есть свои нюансы, как сейчас передать все эти нежилые помещения (директор МУП «Жилищник», г. Владимир).

Торможение процесса выплаты жилищных льгот и субсидий.

При переходе жилого дома на обслуживание от традиционного советского ДЕЗа в новую управляющую компанию или ТСЖ жильцы перестают получать положенные им по закону льготы и субсидии. Такова незаконная, но повсеместно распространенная практика местных властей. Надо сказать, что суды в этом вопросе однозначно встают на сторону собственников жилья, однако на данный момент наличие судебного решения может изменить ситуацию в конкретном случае, но не меняет ее на системном уровне. Все же можно ожидать, что по мере накопления судебной практики эта проблема в обозримом будущем будет решена.

Только после того, как мы направили в ДЕЗ исковое заявление, они откликнулись, и нам удалось с ними решить вопрос льгот и субсидий собственникам единственного жилья. Но почему именно так должно быть у нас? Эта проблема имеет решение на законодательном уровне. Для этого только нужна политическая воля на уровне города. Нужна воля, политическая. А так, получается - «стой там, иди сюда» (председатель некоммерческого партнерства «Управдом», г. Москва);
Вот, допустим, вопрос с дотациями. Получается так. С бюджета перечисляются почему-то в ДЕЗы. А ДЕЗы в свою очередь перечисляют эти дотации тем домам, кому это положено и то на основании какого-то заключенного договора. А еще не факт, что с ДЕЗом Вам удастся этот договор заключить. Мы через суд добились заключения этого договора (председатель ТСЖ, г. Москва);
А сейчас какая схема? Дом перешел в управление управляющей компании, а дотации получает через ДЕЗ, к которому уже никакого отношения не имеет. И вопрос даже в том, что всегда ли он их получает. И получает ли в должном объеме. Это все ставится, эти все условия ставятся в какой-то договор. У меня есть, допустим, примерный такой договор. Но вопрос в том, что ДЕЗ может и не захотеть заключать с нами такой договор. На перечисление этих дотаций. Получается абсурдная ситуация, когда дом перешел в управление управляющей компании, а часть полномочий по этому дому остались у ДЕЗа. Это какая-то глупость, но это есть. Сейчас, на данный момент (юрист некоммерческого партнерства «Управдом», г. Москва);
Мы примерно полгода, наверное, бились с «Мосжилкооперацией», чтобы с нами они заключили договор на вот эти вот дотации бюджетные. То есть, собственникам, имеющим единственное жилье и прописанным в нем, как по закону. Вот мы этого добились. Благополучно с сентября месяца мы этой льготой пользуемся, это уже плюс большой. А в «Мосжилкооперацию» и отчеты нужны, каждый раз мы следим, чтобы это жилье, ведь человек сегодня дал нам бумагу, что это его единственное жилье, а завтра купил квартиру. Вот такие сложности есть (председатель ТСЖ, г. Москва);
Дом перешел, допустим, в управление ТСЖ или в управляющие компании, а ДЕЗы по-прежнему распределяют льготы и субсидии. К сожалению, это так. Все же зачисляется на расчетный счет в ДЕЗ. Значит, управляющая компания должна потребовать, чтобы дотации и субсидии поступали на расчетный счет в управляющую компанию, либо непосредственно в ТСЖ. У меня получает дом непосредственно, я вот получаю непосредственно на свой расчетный счет и дотации, и субсидии. Была беготня, конечно, не без этого (председатель ТСЖ, г. Москва);
Мы давно уже обращаемся по 342 постановлению от 1999 года. Это постановление правительства о возмещении убытков от эксплуатации жилого фонда. Это дотации для собственников единственного жилья. Мы уже столько писем написали во все инстанции, и только сейчас начнется его изменение (президент компании «АкваХолдинг», г. Москва);
Вопрос льгот и субсидий. В некоторых ТСЖ и управляющих компаниях вопрос сохранения льгот и субсидий для собственников единственного жилья решается в суде. То есть, в ДЕЗах это автоматически происходит, они получают это бюджетное финансирование. А при переходе дома в ТСЖ или управляющую компанию, вопрос с этими льготными субсидиями повисает, это приходится решать в судебном порядке, потому что начинаются проблемы с ДЕЗами. Хотя я проблемы не вижу. Отчего так? Льготы и субсидии - это святое, они как были, так и будут, как они оформлялись, так и будут оформляться. И от формы управления и от организационно-правовой формы предприятия, которое управляет, это абсолютно ничего не меняет (коммерческий директор МУП по ремонту и обслуживанию жилого фонда, г. Электросталь);
Нам удалось для своих ТСЖ сохранить все субсидии, льготы, которые положены. Тоже выбили судебным порядком. То есть, девять месяцев судилась с администрацией области, потому что не оплачивали ни льготы, ни субсидии. В 2003 году подала в суд. Задолженность бюджета перед нашей организацией была 4,5 миллиона. Вот после суда денежки пошли, стаи возмещать эти расходы. Объясняли, что в бюджете нет строки, не заложена, на что я им отвечала: «Как не заложена? Закон есть, а строки нет». Но у нас здесь на местном уровне водили занос, водили, я поехала в Москву, к Кудрину. Мне Кудрин дал ответ, что денежки все в регионы отпущены, федеральный бюджет полностью по всем этим статьям рассчитывается с регионами. Поэтому для нас пока эта проблема бюджета снята (директор некоммерческого партнерства «Апрель-98», г. Киров).

Опубликовано на сайте:

http://polit.ru/dossie/2007/04/13/zhkkh.html